Opremljanje stavbnih zemljišč obsega projektiranje in gradnjo komunalne opreme in druge gospodarske javne infrastrukture, ki so potrebni, da se lahko prostorske ureditve, načrtovane s prostorskimi izvedbenimi akti, izvedejo in se namensko uporabljajo. Opremljanje stavbnih zemljišč je posledica načrtovanja razvoja poselitve in načrtovanja komunalne opreme in druge gospodarske javne infrastrukture v izvedbenih prostorskih aktih.
Komunalna oprema so:
- objekti oziroma omrežja gospodarske javne infrastrukture za izvajanje obveznih lokalnih gospodarskih javnih služb varstva okolja v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo okolja (za oskrbo s pitno vodo, odvajanje in čiščenje komunalne in padavinske odpadne vode, zbiranje in obdelavo določenih vrst komunalnih odpadkov ter odlaganje ostankov obdelanih komunalnih odpadkov);
- objekti oziroma omrežja gospodarske javne infrastrukture za izvajanje izbirnih lokalnih gospodarskih javnih služb v skladu s predpisi, ki urejajo energetiko (za distribucijo toplote in distribucijo plina);
- javne površine v lasti občine (otroška in športna igrišča, parki, zelenice in podobno).
Komunalno opremljeno je stavbno zemljišče, ki ima urejen dostop do javnega cestnega omrežja in je zanj mogoče izvesti priključke na:
- javno elektroenergetsko omrežje,
- javno vodovodno omrežje in
- javno kanalizacijsko omrežje.
Pod določenimi pogoji se dopušča tudi nižji nivo komunalne opremljenosti (npr. brez kanalizacijskega omrežja) in se takšno zemljišče kljub temu šteje za komunalno opremljeno zemljišče.
Opremljanje stavbnih zemljišč s komunalno je dolžna zagotavljati občina. Opremljanje stavbnih zemljišč z elektroenergetskim omrežjem zagotavlja izvajalec obvezne državne javne službe distribucije električne energije. Občina načrtuje opremljanje stavbnih zemljišč s programom opremljanja.
Predpisi dopuščajo tudi izjemo, in sicer lahko opremljanje stavbnih zemljišč zagotavlja tudi investitor, če za ta namen z občino sklene pogodbo o opremljanju
Poleg klasičnega opremljanja stavbnih zemljišč poznamo tudi izboljšanje opremljenosti zemljišča. Izboljšanje opremljenosti zemljišča nastopi, če se zemljišče dodatno opremi s komunalno opremo, ki je prej ni bilo (na primer v naselju se zgradi kanalizacijsko omrežje).
Program opremljanja stavbnih zemljišč
Program opremljanja stavbnih zemljišč je pravni akt, s katerim občina načrtuje izvajanje opremljanja stavbnih zemljišč v posameznih območjih opremljanja. Ključni namen programa opremljanja je zagotovitev komunalne opreme za realizacijo s prostorskim izvedbenim aktom načrtovanih prostorskih ureditev na območjih, ki še niso komunalno opremljena. Program opremljanja je podlaga za finančno načrtovanje občine za investicije v zvezi z opremljanjem stavbnih zemljišč in odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo. Program opremljanja sprejme občinski svet z odlokom. S programom opremljanja se določijo:
- območje opremljanja,
- nova komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura,
- roki za izvedbo in etapnost opremljanja,
- finančna sredstva za izvedbo opremljanja,
- podlage za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo.
Roki za izvedbo opremljanja v programu opremljanja se določijo v okviru prihodnjih petih let. Program opremljanja občino obvezuje, da bo v rokih, ki jih je določila v programu opremljanja, izvedla vse potrebne aktivnosti za zagotovitev komunalne opremljenosti.
Če občina opremljanja stavbnih zemljišč na določenem območju opremljanja ne namerava izvajati sama, temveč bo za opremljanje stavbnih zemljišč sklenila pogodbo o opremljanju, se program opremljanja ne izdela.
Zagotavljanje gradnje komunalne opreme
Gradnjo komunalne opreme zagotavlja občina.
Gradnja komunalne opreme se financira iz komunalnega prispevka, proračunskih sredstev občine in drugih virov. Drugi viri financiranja komunalne opreme so proračunska sredstva države, sredstva pridobljena iz različnih skladov (npr. EU skladov), in druga finančna sredstva, ki niso komunalni prispevek (npr. okoljska dajatev za onesnaževanje okolja zaradi odvajanja odpadnih voda).
Če občina opremljanja stavbnih zemljišč na določenem območju opremljanja ne namerava izvajati sama, temveč za opremljanje stavbnih zemljišč sklene pogodbo o opremljanju, se programa opremljanja ne sprejme.
Pogodba o opremljanju
Pogodba o opremljanju je pogodba s katero se občina in investitor dogovorita, da investitor namesto občine zgradi del komunalne opreme ali celotno komunalno opremo za opremljanje zemljišč, na katerih namerava graditi, in jo brezplačno predal občini.
Na območjih, kjer se za gradnjo komunalne opreme sklene pogodba o opremljanju, občina ne sprejme programa opremljanja in ne odmerja komunalnega prispevka za novo komunalno opremo.
Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Če se investitor in občina ne dogovorita drugače, investitor nosi vse stroške gradnje komunalne opreme, ki bi jih sicer nosila občina, če bi zemljišča opremljala sama po programu opremljanja, in bi nato te stroške prenesla na investitorje preko komunalnega prispevka za novo komunalno opremo.