Komasacijski udeleženci

Komasacijski udeleženec je lastnik nepremičnine z območja komasacije ali imetnik drugih stvarnih pravic na takšni nepremičnini.

Komasacijski udeleženci lahko izmed sebe izvolijo komasacijski odbor, ki zastopa njihove skupne interese, pripravlja predloge in sodeluje pri pripravi načrtov v komasacijskem postopku.

Če komasacijski udeleženci ne izvolijo komasacijskega odbora in se hkrati s komasacijo pripravlja OPPN, komasacijska komisija obravnava samo predloge in mnenja:

• ki jih podpiše več kot 30 odstotkov vseh komasacijskih udeležencev ali
• ki jih podpišejo komasacijski udeleženci, ki imajo v lasti najmanj 50 odstotkov površine zemljišč na komasacijskem območju.

Komasacijski postopek vodi pristojni občinski upravni organ, ki za opravljanje strokovnih nalog in pomoč pri vodenju komasacijskega postopka ustanovi komasacijsko komisijo.

Komasacijsko komisijo sestavlja najmanj pet članov, strokovnjakov s področja prava, urejanja prostora in graditve, geodezije in cenitve nepremičnin, ki izmed sebe izvolijo predsednika.

Podlaga za komasacijo in komasacijsko območje

Komasacija se lahko izvede na območju stavbnih zemljišč na podlagi veljavnega OPN ali OPPN ali pa se izvaja hkrati s pripravo OPPN. Kadar se komasacija izvaja na območju, na katerem se hkrati s komasacijo pripravlja OPPN, lahko načrt gradbenih parcel iz OPPN šteje za komasacijski načrt, če s tem soglašajo vsi komasacijski udeleženci v 30 dneh od sprejetja OPPN. Če se komasacijski udeleženci v tem roku ne izjavijo, se šteje, da soglašajo s tem.

OPN ali OPPN, na podlagi katerega je bila uvedena komasacija, se po njeni uvedbi na območju komasacije ne sme spreminjati, razen na predlog ali s soglasjem komasacijske komisije in komasacijskega odbora, če je izvoljen.

Komasacijsko območje se določi tako, da je mogoča smotrna izvedba komasacije. Sestavljeno je lahko iz prostorsko ločenih zemljišč. Posamezna zemljišča, ki otežujejo izvedbo komasacije, se lahko delno ali v celoti izvzamejo iz komasacijskega območja.

Komasacijska masa

Komasacijska masa je vrednost vseh zemljišč v komasacijskem območju, vključno z vrednostjo vseh objektov.

Komasacijska masa se razdeli med posamezne komasacijske udeležence sorazmerno z vrednostjo zemljišč in objektov, ki so jih prispevali v komasacijsko maso.

V komasacijski masi se najprej določijo gradbene parcele obstoječim objektom, potem se dodelijo zemljišča tistim udeležencem, ki jim pripadajo parcele, ki po površini ustrezajo parcelam, namenjenim gradnji v skladu z občinskim prostorskim izvedbenim aktom. Parcele udeležencev, ki so manjše od parcel, namenjenih gradnji v skladu z občinskim prostorskim izvedbenim aktom, se povečajo na račun zemljišč, ki so v občinski lasti. Če to ni mogoče, pa tudi na račun zemljišč, ki so v lasti drugih udeležencev.

Če ni mogoče povečati parcel na predpisano velikost v skladu s prejšnjim odstavkom ali če ni mogoče ustanoviti solastniških razmerij med udeleženci na isti parceli, se površine takih parcel povečajo ob povračilu vrednosti na račun tistih udeležencev, ki jim ne pripada zadostna površina, kot je predpisana za parcelo, namenjeno gradnji v skladu z občinskim prostorskim izvedbenim aktom, pri čemer se najprej upoštevajo najmanjše parcele. Ostanek površin parcel se razdeli med druge udeležence, če ga ne odkupi eden od udeležencev, čigar parcela meji na to parcelo.

Zemljišča, dodeljena iz komasacijske mase, morajo čim bolj ustrezati legi tistih zemljišč udeležencev, ki so bila vključena v komasacijsko maso. Zemljišča z objekti se praviloma dodelijo prejšnjim lastnikom.

Razlike v vrednosti med zemljišči, vključenimi v komasacijsko maso, in dodeljenimi zemljišči se izravnajo v denarni odškodnini, in sicer če je razlika v vrednosti nastala zaradi razlike v površini oziroma če je razlika v vrednosti posledica lege ali druge značilnosti zemljišča.

Lastnik zemljišča plača na račun za izvedbo komasacije odškodnino, če je bilo vključeno zemljišče obremenjeno z bremenom in če bo plačilo za odpravo tega bremena plačano iz komasacijske mase.

Višino denarne odškodnine predlaga komasacijska komisija, o njej pa odloči občinski upravni organ v komasacijski odločbi.

Postopek komasacije

Občina začne postopek komasacije po uradni dolžnosti v območju:

• stavbnih zemljišč, na katerih parcelna struktura onemogoča izvedbo prostorskih ureditev, načrtovanih z OPN, ali
• kjer je bil sprejet OPPN in v dveh letih po njegovi uveljavitvi še ni bila vložena zahteva za vložitev komasacijskega soglasja oziroma parcelna struktura ni v skladu z načrtom gradbenih parcel iz OPPN.

Postopek komasacije se lahko začne tudi na predlog:

• najmanj dveh tretjin lastnikov zemljišč iz komasacijskega območja oziroma območja OPPN, ali
• lastnikov zemljišč, ki imajo v lasti najmanj dve tretjini površin zemljišč v komasacijskem območju oziroma v območju OPPN.

Lastniki morajo predlogu za uvedbo postopka komasacije priložiti:

• načrt predvidene meje komasacijskega območja;
• seznam parcel oziroma njihovih delov v komasacijskem območju skupaj z navedbo njihovih površin;
• seznam komasacijskih udeležencev z njihovimi podpisanimi izjavami za uvedbo postopka komasacije.

Postopek komasacije se prične s sklepom o uvedbi komasacije, ki ga izda pristojni občinski upravni organ. Po izdaji sklepa se izvede predhodna ureditev  mej oziroma parcelacija meje obodnih parcel komasacijskega območja, v kolikor le-te niso bile že prej urejene in parcelirane. Za komasacijsko območje se izdela elaborat obstoječega stanja in elaborat vrednotenja zemljišč, ki se ga javno razgrne. Na njegovi podlagi se izdela komasacijski načrt, ki se ga javno razgrne in za katerega se izvede tudi javna obravnava. Glede na zavzeta stališča do pripomb in predlogov iz javne razgrnitve in javne obravnave, občina sprejme sklep o odobritvi komasacijskega načrta, ki se objavi v uradnem glasilu občine in na svetovnem spletu.

Pristojni občinski upravni organ na podlagi sklepa o odobritvi komasacijskega načrta izda komasacijsko odločbo in jo vroči vsem komasacijskim udeležencem. Zoper komasacijsko odločbo je dovoljena pritožba, o kateri odloča ministrstvo pristojno za prostor.

Z odločbo o novi razdelitvi zemljišč se odloči o:

• novih parcelah z mejami, opredeljenimi s točkami iz katastra nepremičnin, in njihovih lastnikih;
• denarnih odškodninah;
• pripombah in predlogih, danih med javno razgrnitvijo komasacijskega načrta;
• stroških postopka komasacije.

Pravnomočno komasacijsko odločbo občinski upravni organ posreduje geodetski upravi in zemljiški knjigi ter predlaga vpis v kataster nepremičnin in v zemljiško knjigo. Vpis novih parcel v kataster nepremičnin in novih pravnih razmerij v zemljiško knjigo se izvede, ko postane komasacijska odločba izvršljiva.

Komasacijska odločba postane izvršljiva trideseti dan po pravnomočnosti. S tem dnem:

• lastninska pravica in dotedanje druge stvarne pravice na zemljiščih, ki so vključena v komasacijsko maso, se ukinejo in prenesejo, če se opravi dodelitev, na dodeljeno zemljišče;
• predkupna pravica, pravica do ponovnega odkupa, stavbna pravica, služnosti in stvarna bremena se ukinejo in prenesejo na dodeljena zemljišča v taki meri, kot je to določeno s komasacijsko odločbo;
• prenehajo zakupne in najemne pogodbe, razen če odločba ne določa drugače;
• vsa plačila iz komasacijske mase in v komasacijsko maso dospejo v plačilo, razen če odločba določa drugače.

Ustavitev postopka komasacije

Občinski upravni organ lahko po predhodnem mnenju komasacijske komisije ustavi postopek komasacije, če:

• bi izvedba komasacijskega postopka občini povzročila nesorazmerne obremenitve zaradi visokih ali nepričakovanih odškodninskih zahtevkov;
• komasaciji nasprotujeta najmanj dve tretjini komasacijskih udeležencev ali lastniki zemljišč, ki imajo v lasti najmanj dve tretjini površin zemljišč v komasacijskem območju, ali
• komasacija iz drugih vzrokov postane nepotrebna.

Postopek komasacije, uveden na predlog lastnikov zemljišč, se na njihov predlog ustavi, če to zahtevata dve tretjini vseh predlagateljev ali lastniki zemljišč, ki imajo v lasti najmanj dve tretjini površin zemljišč v komasacijskem območju. Predlog za ustavitev se lahko vloži najpozneje do izdaje komasacijskih odločb.

Postopek komasacije se ustavi s sklepom, zoper katerega je dovoljena pritožba, o kateri odloča župan. Neposredne stroške, ki so nastali do ustavitve komasacije, krije predlagatelj komasacije. Če so bili predlagatelji komasacije lastniki zemljišč, se neposredni stroški sorazmerno razdelijo med komasacijske udeležence.

Ob ustavitvi postopka komasacije, občina pri pripravi OPN upošteva dejstva glede možnosti načrtovanja prostorskih ureditev v tem območju in taka zemljišča izključi iz območja stavbnih zemljišč.

Stroški postopka komasacije

Sredstva za stroške postopka komasacije zagotavljajo komasacijski udeleženci in občina (iz lastnih virov ali drugih virov predvsem namenskih sredstev EU). Stroški postopka komasacije se delijo na neposredne in posredne.

Neposredni stroški so:

• stroški geodetskih storitev in priprave elaboratov;
• stroški cenitev in priprave elaboratov, če ni uporabljena metoda množičnega vrednotenja nepremičnin;
• stroški vpisov v zemljiško knjigo in kataster nepremičnin;
• drugi nepričakovani stroški, ki lahko nastopijo v postopku komasacije.

Posredni stroški, ki jih krije občina, so:

• nagrade članom komasacijske komisije, če niso zaposleni pri občini;
• administrativni stroški, kot so stroški javnih objav, javnih razgrnitev in javnih obravnav, stroški najema prostorov itd.

Višina prispevkov komasacijskih udeležencev za neposredne stroške se določi glede na vrednost zemljišč, ki so jih prispevali v komasacijsko maso.  Če je bil postopek komasacije uveden na predlog občine, neposredne stroške do končnega obračuna zalaga občina. Po končnem obračunu se prispevki odmerijo komasacijskim udeležencem. Če je bil postopek komasacije uveden na predlog komasacijskih udeležencev, ti krijejo neposredne stroške. Občina lahko neposredne stroške do končnega obračuna zalaga iz svojih virov ali komasacijskim udeležencem z odločbo naloži plačilo predujma za kritje stroškov. Končni obračun neposrednih stroškov pripravi občinski upravni organ po dokončanem postopku komasacije.