Nepozidana stavbna zemljišča in njihove razvojne stopnje

Nepozidano stavbno zemljišče je zemljiška parcela oziroma več zemljiških parcel ali njihovih delov, ki so z občinskim prostorskim aktom namenjene za graditev objektov in niso pozidana zemljišča.

Nepozidanim stavbnim zemljiščem se določijo razvojne stopnje.

Razvojna stopnja nepozidanega stavbnega zemljišča predstavlja številčno vrednost v razponu od 1 do 4 in je določena na podlagi vrednotenja parametrov stanja, ki so odvisni od regulacije zemljišča s prostorskimi akti, sorodnimi predpisi in drugimi splošnimi akti, njegove opremljenosti z gospodarsko javno infrastrukturo in obstoja ter statusa pravnih režimov na njem.

Razvojne stopnje nepozidanega stavbnega zemljišča so:

• 1. razvojna stopnja: nezazidljivo zemljišče,
• 2. razvojna stopnja: prostorsko neurejeno zemljišče,
• 3. razvojna stopnja: neopremljeno zemljišče,
• 4. razvojna stopnja: urejeno zazidljivo zemljišče.

Razvojne stopnje nepozidanih stavbnih zemljišč se vodijo v evidenci stavbnih zemljišč.

Nezazidljivo zemljišče

Nezazidljivo zemljišče je zemljišče, na katerem gradnja zaradi določb prostorskega akta, dejanskega stanja v prostoru ali pravnih režimov, ni dovoljena ali ni mogoča.

Nezazidljivo zemljišče je zemljišče, ki izpolnjuje enega od naslednjih pogojev:

• zemljišče, ki z izvedbeno regulacijo prostora ni predvideno za gradnjo stavb;
• zemljišče, ki je namenjeno gradnji gospodarske javne infrastrukture s spremljajočimi površinami;
• zemljišče, ki zaradi svoje lege, naklona ali nosilnosti ne omogoča izvedbe prostorskih ureditev, predvidenih s prostorskim aktom;
• zemljišče, na katerem so uveljavljeni pravni režimi, ki trajno ali začasno ne dopuščajo gradnje stavb in izvedbe drugih posegov v prostor;
• zemljišče, na katerem so dovoljene le izjemne gradnje, ki izhajajo neposredno iz pravnega režima oziroma stanja v prostoru.

Prostorsko neurejeno zemljišče

Prostorsko neurejeno zemljišče je zemljišče, ki izpolnjuje enega od naslednjih pogojev:

• zemljišče, za katerega je z OPN predvidena izdelava OPPN, pa ta še ni sprejet,
• zemljišče na katerem ni dopustna graditev stavb do sprejetja drugega prostorskega izvedbenega akta v pristojnosti občine ali države,
• zemljišče, ki je v komasacijskem območju upravne komasacije.

Neopremljeno zemljišče

Neopremljeno zemljišče je zemljišče, na katerem je sprejeta izvedbena regulacija prostora, ki dopušča graditev in ni komunalno opremljeno.

Komunalno opremljeno je stavbno zemljišče, ki ima urejen dostop do javnega cestnega omrežja in je zanj mogoče izvesti priključke na:

• javno elektroenergetsko omrežje,
• javno vodovodno omrežje in
• javno kanalizacijsko omrežje.

Urejeno zazidljivo zemljišče

Urejeno zazidljivo zemljišče je zemljišče:

• na katerem je skladno s prostorskimi akti dopustna gradnja stanovanjskih in ne-stanovanjskih stavb,
• ki je komunalno opremljeno,
• ki izpolnjuje prostorske izvedbene pogoje glede oblike in velikosti gradbene parcele ter tako omogoča izvedbo prostorskih ureditev, predvidenih s prostorskim aktom,
• na njem niso uveljavljeni pravni režimi, ki ne dopuščajo gradnje stavb.

Opremljanje stavbnih zemljišč

Opremljanje stavbnih zemljišč obsega projektiranje in gradnjo komunalne opreme ter objektov in omrežij druge gospodarske javne infrastrukture, ki so potrebni, da se lahko prostorske ureditve oziroma objekti, načrtovani z OPN ali OPPN, izvedejo in se namensko uporabljajo.

Komunalna oprema so:

• objekti in omrežja infrastrukture za izvajanje obveznih lokalnih gospodarskih javnih služb varstva okolja po predpisih, ki urejajo varstvo okolja,
• objekti in omrežja infrastrukture za izvajanje izbirnih lokalnih gospodarskih javnih služb po predpisih, ki urejajo energetiko, na območjih, kjer je priključitev obvezna,
• objekti grajenega javnega dobra, in sicer: občinske ceste, javna parkirišča in druge javne površine v javni lasti.

Komunalno opremljeno je stavbno zemljišče, ki ima urejen dostop do javnega cestnega omrežja in je zanj mogoče izvesti priključke na:

• javno elektroenergetsko omrežje,
• javno vodovodno omrežje in
• javno kanalizacijsko omrežje.

Objekti na zemljiščih, ki so na območjih enot urejanja prostora, za katere iz občinskega prostorskega akta ali drugih predpisov izhaja, da na njih ne obstaja obveznost priključevanja na posamezno komunalno opremo ali na teh območjih ne bo zagotovljena javna služba za zagotavljanje oskrbe s posamezno komunalno opremo, lahko komunalno oskrbo zagotovijo s samooskrbo.

Program opremljanja stavbnih zemljišč

S programom opremljanja stavbnih zemljišč se načrtuje izvajanje opremljanja stavbnih zemljišč ter določa finančna sredstva za izvedbo komunalne opreme v posameznih območjih opremljanja.

Območje opremljanja je območje funkcionalno zaokroženih komunalno neopremljenih stavbnih zemljišč, na katerem je z OPN ali OPPN predvidena nova prostorska ureditev, za katero je treba predhodno zgraditi novo komunalno opremo ter objekte ali omrežja druge gospodarske javne infrastrukture.

Program opremljanja se pripravi na podlagi OPN ali OPPN in njunih elaboratov ekonomike ter na podlagi projektne dokumentacije v skladu s predpisi, ki urejajo graditev.

Program opremljanja sprejme občinski svet z odlokom.

S programom opremljanja se za območja, na katerih se z OPN ali OPPN predvideva nove prostorske ureditve ter gradnja nove komunalne opreme ter objektov in omrežij druge gospodarske javne infrastrukture, podrobneje določijo komunalna oprema in druga gospodarska javna infrastruktura, ki jo je treba zgraditi ali dograditi, roki za gradnjo ter podlage za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo.

Podlage za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo so:

• obračunska območja nove komunalne opreme,
• skupni in obračunski stroški nove komunalne opreme,
• preračun obračunskih stroškov nove komunalne opreme na enoto mere in
• merila za odmero komunalnega prispevka za novo komunalno opremo.

Obračunsko območje posamezne vrste nove komunalne opreme je območje, na katerem se zagotavlja priključevanje na to vrsto komunalne opreme, oziroma območje njene uporabe.

Zagotavljanje gradnje komunalne opreme

Gradnjo komunalne opreme zagotavlja občina.

Gradnja komunalne opreme se financira iz komunalnega prispevka, proračunskih sredstev občine in drugih virov. Drugi viri financiranja komunalne opreme so proračunska sredstva države, sredstva pridobljena iz različnih skladov in druga finančna sredstva, ki niso komunalni prispevek.

Pogodba o opremljanju

Investitor in občina se lahko s pogodbo o opremljanju dogovorita, da bo investitor sam zgradil del ali celotno komunalno opremo, za zemljišče, na katerem namerava graditi, če je gradnja te komunalne opreme predvidena v programu opremljanja.

Stroške izgradnje v pogodbi predvidene komunalne opreme nosi investitor. Šteje se, da je investitor na ta način v naravi plačal komunalni prispevek za novo komunalno opremo, ki jo je sam zgradil. Če se nova komunalna oprema, ki jo bo zagotovil investitor,  posredno ali neposredno priključuje na obstoječo komunalno opremo oziroma bremeni že zgrajeno komunalno opremo, je investitor dolžan plačati še pripadajoči del komunalnega prispevka za obstoječo komunalno opremo.

Komasacija na območju stavbnih zemljišč

Pogodbena komasacija

Pogodbena komasacija je prostorski ukrep, s katerim se na podlagi sklenjene pogodbe in pridobljenega komasacijskega soglasja vzpostavi takšna parcelna struktura stavbnih zemljišč, da omogoča izvedbo prostorskih ureditev, predvidenih s prostorskim aktom.

Pogodbo o komasaciji sklenejo lastniki zemljišč, katerih parcele se s tem najprimerneje zložijo skupaj in nato ponovno razdelijo.

Pred evidentiranjem pogodbene komasacije morajo lastniki zemljišč pridobiti komasacijsko soglasje, ki ga izda občina v 15 dneh od prejetja popolne zahteve.

Zahtevi za pridobitev komasacijskega soglasja morajo lastniki zemljišč priložiti:

• načrt obstoječega parcelnega stanja s površinami parcel,
• pogodbo o komasaciji s podpisi vseh lastnikov in
• načrt novega parcelnega stanja.

Občina izda komasacijsko soglasje, če je predvideno novo parcelno stanje v skladu s prostorskimi akti in drugimi predpisi.

Zoper odločbo o izdaji komasacijskega soglasja je dovoljena pritožba, o kateri odloča Ministrstvo za okolje in prostor.

Upravna komasacija

Upravna komasacija je prostorski ukrep, s katerim se izvede zložba parcel in njihova ponovna razdelitev, tako da je omogočena izvedba prostorskih ureditev, predvidenih s prostorskim aktom. Upravna komasacija se izvede, če ni mogoče doseči pogojev za pogodbeno komasacijo.

Komasacijski udeleženci

Komasacijski udeleženec je lastnik nepremičnine z območja komasacije ali imetnik drugih stvarnih pravic na takšni nepremičnini.

Komasacijski udeleženci lahko izmed sebe izvolijo komasacijski odbor, ki zastopa njihove skupne interese, pripravlja predloge in sodeluje pri pripravi načrtov v komasacijskem postopku.

Če komasacijski udeleženci ne izvolijo komasacijskega odbora in se hkrati s komasacijo pripravlja OPPN, komasacijska komisija obravnava samo predloge in mnenja:

• ki jih podpiše več kot 30 odstotkov vseh komasacijskih udeležencev ali
• ki jih podpišejo komasacijski udeleženci, ki imajo v lasti najmanj 50 odstotkov površine zemljišč na komasacijskem območju.

Komasacijski postopek vodi pristojni občinski upravni organ, ki za opravljanje strokovnih nalog in pomoč pri vodenju komasacijskega postopka ustanovi komasacijsko komisijo.

Komasacijsko komisijo sestavlja najmanj pet članov, strokovnjakov s področja prava, urejanja prostora in graditve, geodezije in cenitve nepremičnin, ki izmed sebe izvolijo predsednika.

Podlaga za komasacijo

Komasacija se lahko izvede na območju stavbnih zemljišč na podlagi veljavnega OPN ali OPPN ali pa se izvaja hkrati s pripravo OPPN. Kadar se komasacija izvaja na območju, na katerem se hkrati s komasacijo pripravlja OPPN, se načrt parcelacije iz OPPN lahko šteje za komasacijski načrt, če s tem soglašajo vsi komasacijski udeleženci v 30 dneh od sprejetja OPPN. Če se komasacijski udeleženci v tem roku ne izjavijo, se šteje, da soglašajo s tem.

OPN ali OPPN, na podlagi katerega je bila uvedena komasacija, se po njeni uvedbi na območju komasacije ne sme spreminjati, razen na predlog ali s soglasjem komasacijske komisije in komasacijskega odbora, če je izvoljen.

Komasacijsko območje se določi tako, da je mogoča smotrna izvedba komasacije. Sestavljeno je lahko iz prostorsko ločenih zemljišč.

Komasacijsko maso sestavljajo vsa zemljišča na komasacijskem območju, vključno z zgrajenimi objekti. Komasacijska masa se razdeli med posamezne komasacijske udeležence sorazmerno z vrednostmi zemljišč, ki so jih prispevali v komasacijsko maso.

Postopek komasacije

Postopek komasacije se prične s sklepom o uvedbi komasacije, ki ga izda pristojni občinski upravni organ. Po izdaji sklepa se izvede predhodna ureditev  mej oziroma parcelacija meje obodnih parcel komasacijskega območja, če le-te niso bile že prej urejene in parcelirane. Za komasacijsko območje se izdela elaborat obstoječega stanja in elaborat vrednotenja zemljišč, ki se ga javno razgrne. Na njegovi podlagi se izdela komasacijski načrt, ki se ga javno razgrne in za katerega se izvede tudi javna obravnava. Glede na zavzeta stališča do pripomb in predlogov iz javne razgrnitve in javne obravnave, občina sprejme sklep o odobritvi komasacijskega načrta, ki se objavi v uradnem glasilu občine in na krajevno običajen način.

Pristojni občinski upravni organ na podlagi sklepa o odobritvi komasacijskega načrta izda komasacijsko odločbo. Z odločbo o novi razdelitvi zemljišč se:

• določijo nove parcele z mejami, opredeljenimi z zemljiško-katastrskimi točkami in podatki o njihovih lastnikih,
• odloči o pripombah in predlogih, danih med javno razgrnitvijo komasacijskega načrta,
• določijo stroški komasacijskega postopka.

Pravnomočno komasacijsko odločbo občinski upravni organ posreduje geodetski upravi in zemljiški knjigi ter predlaga vpis v zemljiški kataster in v zemljiško knjigo. Vpis novih parcel v zemljiški kataster in novih pravnih razmerij v zemljiško knjigo se izvede, ko postane komasacijska odločba izvršljiva.

Komasacijska odločba postane izvršljiva trideseti dan po pravnomočnosti. S tem dnem:

• občina postane lastnica vseh odstopljenih zemljišč brez obremenitve;
• lastninska pravica in dotedanje druge stvarne pravice na zemljiščih, ki so vključena v komasacijsko maso, se ukinejo in prenesejo, če se opravi dodelitev, na dodeljeno zemljišče;
• predkupna pravica, pravica do ponovnega odkupa, stavbna pravica, služnosti in stvarna bremena se ukinejo in prenesejo na dodeljena zemljišča v taki meri, kot je to določeno s komasacijsko odločbo;
• prenehajo zakupne in najemne pogodbe, razen če odločba ne določa drugače;
• vsa plačila iz komasacijske mase in v komasacijsko maso dospejo v plačilo, razen če odločba določa drugače.